De 3 veranderingen in vastgoed in 2021

 

1. Nieuwe EPB-eisen

Plannen om dit jaar te bouwen of te verbouwen? Hou dan rekening met de veranderende EPB-maatregelen in 2021. We sommen even de belangrijkste voor je op.

Strenger E-peil zowel voor verbouwingen als voor nieuwbouwwoningen

De belangrijkste verandering vanaf 2021 is het strengere E-peil waaraan je woning moet voldoen. Bouw je dit jaar een nieuwbouwwoning, dan mag het E-peil nog maximaal E30 bedragen. Staat er een ingrijpende energetische renovatie (IER) op de planning en dien je pas in 2022 je bouwaanvraag in? Dan mag het E-peil van je woonst niet boven de E60 uitkomen (momenteel E70).

Geen apart EPB meer nodig voor zorgwoningen

Wil je jouw huis uitbreiden met een zorgwoning? Dan hoef je hier niet langer een aparte EPB-aangifte voor in te dienen. Dit was wel het geval voor bouwaanvragen voor 5 december 2020. Dit komt door het feit dat de aangebouwde zorgwoning niet als aparte wooneenheid wordt aanzien. Door deze verandering moet de aangebouwde zorgwoning vanaf nu voldoen aan de eisen van een IER in plaats van die van een nieuwbouw. Deze verandering geldt enkel als je de zorgwoning aangeeft bij de gemeente en deze dus aanzien wordt als een officiële zorgwoning die voldoet aan bepaalde voorwaarden. Voor niet-officiële zorgwoningen moet je wel nog een afzonderlijke EPB-aangifte indienen.

Nog geen extra ventilatie-eisen

Kies je ervoor om zelf te bouwen? Dan moet het verplicht ventilatiesysteem in je woning pas in 2022 voldoen aan het S-peil van S28. In 2021 geldt dus nog de S31-verplichting. Bovendien is vanaf 2021 de 2%-regel van toepassing voor de hygiënische ventilatie-eisen van je woning. Concreet kan je die regel gebruiken om een kleine afwijking of minimale tekorten in de werking van je ventilatiesysteem te combineren. Vanaf 2021 mag je ook voor het eerst verschillende ventilatiesystemen combineren.

vastgoed veranderingen in 2021

2. Verhoogde premies 

Verdubbeling premies

Vanaf 2021 stijgt de basispremie voor hoogrendementsglas van 8 euro naar 16 euro per m2. Ook de premie voor buitenmuurisolatie wordt verhoogd van 15 naar 30 euro per m2. Deze premieverhoging in Vlaanderen biedt dus een sterkere incentive om een woning energiezuinig te maken. Deze premies kan je vanaf 2021 bij Fluvius al binnen de drie maanden nadat je  omgevingsvergunning  werd toegekend, aanvragen.

Verhoogde basispremie bij asbestverwijdering en isolatie

Ook voor isolatiewerken gekoppeld aan asbestverwijdering van dak of gevel voert de Vlaamse regering een verhoogde premie in. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet je voldoen aan de strikte regels bepaald door OVAM bij het afvoeren en verwijderen van asbest.

3. Tijdelijk verlaagd BTW-tarief

Vanaf 1 januari 2021 tot 31 december 2022 geldt het BTW-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen. Het doel van deze regel is om tegen lagere kosten nieuwe woningen te bouwen en te verwerven. Hierdoor zal een deel van het woonpatrimonium versneld vernieuwd worden. Deze regel geldt voor zowel aannemers die de afbraak en heropbouw factureren aan natuurlijke personen als bouwpromotoren die heropgerichte gebouwen verkopen aan natuurlijke personen. De bouwpromotoren kunnen deze regeling bovendien eveneens toepassing in de 32 centrumsteden, wat niet het geval is voor particuliere bouwheren.

Aan welke voorwaarden moet je voldoen?

  • De woning moet de komende vijf jaar je enige en eigen woning zijn
  • De woning mag maximaal 200m2 bewoonbare oppervlakte zijn (deze grens geldt voor zowel woningen als appartementen)
    • Dit bestaat uit woonvertrekken
      • Keuken
      • Woonkamer
      • Eetkamer
      • Slaapkamer
      • Bewoonbare zolder en kelder
      • Bureau
      • Andere voor huisvesting bedoelde ruimtes van minstens 4 meter en minstens 2 meter hoog
      • ! Dit alles is gemeten vanaf de binnenkant van de muren
      • Inclusief gebruik van ruimtes voor economische activiteit
    • Dit geldt ook voor woningen die voor 15 jaar ter beschikking gesteld worden aan een sociaal verhuurkantoor.
  • Er moet een verklaring worden ingediend, vergezeld van een aantal documenten, bij het bevoegde BTW-kantoor waarin bevestigd wordt dat aan alle voorwaarden voldaan is. De verklaring moet voor de start van de werken worden ingediend en moet bovendien ook worden overgemaakt aan de aannemer of bouwpromotor.
  • Voor projecten die al gestart zijn voor 1 januari 2021, kan het verlaagde BTW-tarief ook toegepast worden op handelingen gefactureerd na 1 januari 2021. In dat geval moet de verklaring worden opgemaakt en ingediend voor 31 maart 2021. 
  • Voor projecten waarvan de omgevingsvergunning ingediend wordt na 1 juli 2022, kan slechts 25% van het totale bedrag worden onderworpen aan het verlaagde tarief. Zo wil men vermijden dat er voor deze projecten nog disproportioneel veel voorschotten worden gefactureerd in 2022 om te genieten van het verlaagde tarief. Wanneer men echter kan aantonen dat het vóór eind 2022 gefactureerde bedrag overeenstemt met werkelijk verrichte handelingen van afbraak en heropbouw, kan het verlaagde tarief wel nog worden aanvaard.  

Waarvoor geldt deze regel niet?

  • Voor tuinaanleg, sauna’s, tennisterreinen, afsluitingen… blijft de 21% BTW-regel gelden.
  • Geldt niet voor woningen die verhuurd worden (uitzondering aan sociaal verhuurkantoor voor minstens 15 jaar).

In 32 centrumsteden bestond het BTW-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen. De bestaande regel zal naast de nieuwe regel blijven bestaan in deze centrumsteden. Voor particuliere bouwheren geldt deze nieuwe regel echter niet in de 32 centrumsteden. Zij kunnen enkel de bestaande regeling toepassen. Op de renovatie van woningen ouder dan 10 jaar gold de 6% BTW regeling al. Maar vanaf nu kan ook slopen en heropbouwen tijdelijk aan hetzelfde tarief.

Deze centrumsteden zijn:

  • Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers en Namen
  • De stedelijke centra van:
    • Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière Sint-Niklaas, Seraing en Luik
  • Het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest:
    • Brussel, Anderlecht, Sint-Gillis, Sint-Joostten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek ,Vorst, Elsene, Ukkel en Etterbeek

Cijfervoorbeeld

De familie Maes koopt in de buurt van Anzegem een stuk grond met daarop een oude schuur. De schuur bevindt zich in een te slechte staat en ze beslissen om deze af te breken en op dit kadastraal perceel een eigen huis te bouwen.

  • De afbraakkosten zijn geraamd op 80.000 euro zonder BTW.
  • De kost voor de heropbouw van het nieuwe huis is geraamd op 250.000 euro zonder BTW.
  • In het stelsel van toepassing tot 2020 (Anzegem maakte geen deel uit van de 32 steden waarvoor het verlaagde tarief kon worden toegepast) bedroeg het totaal van de verschuldigde BTW: 
    € 16.800 (80.000 x 21 %) + € 52.500 (250.000 x 21 %) = € 69.300.
  • In het stelsel van toepassing in 2021 en 2022 (Anzegem komt in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd tarief) zal de verschuldigde BTW zijn:
    € 4.800 (80.000 x 6%) + € 15.000 (250.000 x 6%) = € 19.800.
  • De BTW-winst voor de familie Maes is dus (69.300 - 19.800 =) € 49.500.

Daarnaast kan je natuurlijk ook nog altijd een sloop- en heropbouwpremie aanvragen bij de Vlaamse overheid. Ontdek hier meer informatie. De volledige wettekst kan je hier lezen.

Heb je vragen hierover? Contacteer ons via 056/722.180 of via info@maesconceptimmo.be