Asbestafbouw tegen 2040 begint nu
De Vlaamse regering stelde een actieplan op met aandacht voor de asbestafbouw. Zo willen ze de bevolking wakker schudden en wijzen op de gezondheidsrisico’s die asbest met zich meebrengt. Het asbestattest zal de Vlaamse regering ook helpen bij het behalen van hun streefdoel, namelijk een asbestveilig Vlaanderen tegen 2040.
Wat is nu een asbestattest?
Een asbestattest is het resultaat van een asbestinventarisatie van een gebouw opgemaakt door een erkend deskundige. Hierin wordt beschreven welke materialen of gebouwonderdelen asbest bevatten voor een normaal gebruik van het gebouw. Daarnaast wordt de staat van het asbest besproken en hoe men het asbest veilig kan verwijderen of beheren.
De inventarisatie gebeurt op een niet-destructieve manier. Hierbij worden geen vloeren of muren opengebroken. Er wordt enkel onderzocht of de aanwezige materialen een potentieel risico vormen voor het dagelijks gebruik van het gebouw.
23 november 2022
Het nieuw regelgevend kader gaat in op 23 november 2022. Tegen dan is een asbestattest verplicht voor de verkoop of overdracht van elke toegankelijke constructie gebouwd voor 2001. Het gaat om gebouwen die een oppervlakte hebben van meer dan 20 vierkante meter. Dit geldt ook voor de verkoop van vestigingen met een recht van vruchtgebruik, erfpacht, opstalrecht… Erfenissen vallen niet onder deze wetgeving.
Indien het gaat over meerdere kleine gebouwen moet je rekening houden met de som van alle gebouwen. Als de som meer dan 20 vierkante meter bedraagt dan geldt de verplichting om over een asbestattest te beschikken. Indien het over een perceel gaat die gescheiden wordt door het openbaar domein (bv. een openbare weg) of een andere eigenaar, moeten meerdere asbestattesten opgevraagd worden. Ook bij koppelwoningen zal elke woning apart moeten worden geïnventariseerd en geattesteerd.
Hetzelfde geldt voor garages en studentenkamers. Hierbij moet de totaliteit van de garageboxen of studentenkamers in rekening gebracht worden. Kortom hiervoor zal altijd een asbestattest verplicht zijn.
Voor een appartementsgebouw of commerciële ruimtes moet vanaf 23 november 2022 één asbestattest opgemaakt worden voor de individuele kavel. Pas vanaf 1 mei 2025 moet de verkoper ook een asbestattest kunnen voorleggen van de gemeenschappelijke delen.
Indien er al een asbestattest opgemaakt werd voor het aangaan van de huur, dan moet de verplicht aangetoond worden aan de huurder. Indien er pas een asbestattest wordt opgemaakt tijdens de huur, dan moet dit binnen de maand voorgelegd worden aan de huurder.
2032
Tegen 2032 moet elke eigenaar van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar (voor 2001) verplicht over een asbestattest beschikken.
2034
Tegen 2034 moeten de meest risicovolle materialen verwijderd zijn in publieke gebouwen. Hierbij moet asbestcement in de buitenschil en niet-hecht gebonden asbestmaterialen verwijdert worden.
2040
Nog eens 6 jaar later (2040) moeten alle publieke gebouwen zich in een asbestveilige toestand bevinden. Asbestveilig is niet hetzelfde als asbestvrij. Als men spreekt over asbestveilig, dan bedoelt men dat alle risicohoudende materialen verwijderd zijn en dat het resterende asbest geen gevaar vormt voor de mens.
Informatieplicht makelaar & notaris
Verkoop je via Maes Concept Immo, dan zal je door ons telkens geïnformeerd worden omtrent de noodzaak van een asbestattest. Daarnaast kunnen wij gemandateerd worden om zelf een asbestattest aan te vragen. Anderzijds kan de verkoper er ook voor kiezen om zelf iemand aan te stellen voor de opmaak van een asbestattest.
Wachttijden voor asbestkeuring lopen op
De nieuwe informatieplicht is van toepassing voor elke overdracht waarvan het compromis ondertekend wordt vanaf die datum. Wie een asbestattest nodig heeft, kan maar beter niet te lang aarzelen. Er zijn vandaag slechts 92 gecertificeerde bedrijven die een keuring mogen uitvoeren, waardoor de wachttijden kunnen oplopen.
FAQ
1. Kan ik werken met een opschortende voorwaarde tot het bekomen van een asbestattest?
OVAM stelt dat de wetgeving duidelijk is en in haar duidelijkheid moet worden toegepast:
'Bij de onderhandse overeenkomst moet er een asbestattest zijn en deze moet opgenomen worden in de authentieke akte door de notaris. Er wordt geen mogelijkheid gegeven om hiervan af te wijken, dus we zien geen mogelijkheid hiervan af te wijken via een kunstmatige figuur zoals een opschortende voorwaarde.'
Het standpunt van OVAM is dus bijzonder duidelijk: werken met een opschortende voorwaarde is niet mogelijk.
2. Wie mag een asbestattest opmaken?
Een asbestattest kan enkel door een gecertificeerd asbestdeskundige opgemaakt worden. De aspect inspecteur zal na de inspectie ter plaatse een rapport opmaken van de aanwezige asbesthoudende materialen in de woning of gebouw en deze indienen bij OVAM om een geldig asbestattest te bekomen.
3. Wat is de verwachte gemiddelde doorlooptijd vanaf de aanvraag voor de opmaak van een asbestinventaris totdat het asbestattest wordt uitgereikt?
Gemiddeld schatten we voor een woning dat het plaatsbezoek en het rapporteren van de inspectiegegevens in de databank van de OVAM 2 tot 3 uur in beslag neemt. Wanneer de asbestdeskundige stalen neemt voor laboanalyse, duurt het een paar werkdagen tot de asbestdeskundige het resultaat ontvangt. Voor aanvang van het plaatsbezoek sluiten de asbestdeskundige en de opdrachtgever verplicht een opdrachtovereenkomst. Hierin wordt onder andere vastgelegd wat het inspectiegebied is, of er destructief onderzoek nodig is en welke bewijsdocumenten zoals plannen beschikbaar zijn. Dit alles samen met een veilige, volledige toegankelijkheid verzekeren een vlotte inspectie. Voor grote, vaak niet-residentiële locaties kan de doorlooptijd een volledig dag of meer bedragen.
4. Wat kost een asbestattest en asbestinventaris?
De kost van een asbestinventaris is afhankelijk van hoe lang de asbestdeskundigen en hoe lang het labo-onderzoek duurt. Gemiddeld voor een huis bedraagt dit enkele honderden euro's per attest. Voor de aflevering van een asbestattest vraagt de OVAM 50 euro retributie. Die wordt automatisch afgerekend aan de asbestdeskundige die het op zijn/haar beurt verrekent in de factuur aan de klant.
5. Wat moet ik doen als er asbest werd vastgesteld?
Voorlopig zijn enkel publieke gebouwen verplicht om een asbestveilige toestand te behalen tegen uiterlijk 2040 en tegen 2034 asbestcement in de buitenschil en niet-hechtgebonden asbestmaterialen te verwijderen. Daarnaast moet iedereen die asbestmaterialen beheert ervoor zorgen dat ze geen risico vormen voor mens of milieu. Stelt het asbestattest asbestmaterialen vast met een verhoogd risico, dan moet de eigenaar of beheerder maatregelen nemen. Bij renovaties moet elke eigenaar bovendien asbest dat eenvoudig bereikbaar wordt onmiddellijk verwijderen, opnieuw insluiten mag niet.
6. Wat als er asbest zit in een bijgebouw (bv. tuinhuis of schuur)?
De bepalingen en verplichting voor de eigenaars en beheerders van asbest gelden ongeacht het type gebouw, dus ongeacht het een hoofd- dan wel bijgebouw is. Het is wel zo dat gebouwen met risicobouwjaar met een grondoppervlakte kleiner dan 20 m² geen aanleiding geven om over een asbestattest te beschikken. Maar ook in de gevallen dat er geen asbestattest nodig is, is de eigenaar of beheerder wel verplicht om eventueel aanwezig asbest correct te beheren.
7. Wat zijn de gevolgen bij de verkoop van een appartement op de gelijkvloerse verdieping van asbest in het dak van het appartementsgebouw?
Bij de verkoop van het appartement wordt een asbestattest opgesteld. Vanaf 1 mei 2025 voorziet de verkoper ook een kopie van het asbestattest van de gemeenschappelijke delen. Indien het dak onderdeel uitmaakt van de gemeenschappelijke delen, wat meestal het geval is, dan staat dit gerapporteerd in het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen. Eventueel uit te voeren maatregelen en de beheersplicht liggen dan bij de VME. Zo is de potentiële koper op de hoogte van asbesthoudende materialen waarvan hij van rechtswege mede-eigenaar wordt.
8. Met welke verplichtingen moet je rekening houden als verhuurder of tussenpersoon bij verhuur?
De opmaak van een asbestattest is verplicht bij overdracht. Verhuur valt niet onder overdracht. De verhuurder is wel verplicht een asbestattest te overhandigen aan de huurder, indien dit document voorhanden is.
Heb je hierover toch nog vragen kan je terecht op ons algemeen nummer 056/722.180 of kan je een mail sturen naar info@maesconceptimmo.be.