Alles wat je moet weten over de nieuwe maatregelen rond huurindexatie

Het Vlaamse Parlement keurde de regelgeving voor beperkte huurindexatie voor energieverslindende woningen goed. De maatregel trad meteen in werking en geldt dus van 1 oktober 2022 tot 1 oktober 2023. Dit is van toepassing op alle woninghuurcontracten, uitgezonderd voor studentencontracten. Deze wijzigingen roept meteen heel wat vragen op, die we voor jullie beantwoorden om duidelijkheid te scheppen.

 

Nieuwe maatregel in het kort

  • De verhuurder beschikt over een EPC met label A+, A, B en C --> Maximale indexatie aan 100%.
  • De verhuurder beschikt over een EPC met label D --> Maximale indexatie aan 50%
  • De verhuurder beschikt over een EPC met label E of F --> Geen indexatie.

De verhuurder mag dus niet langer zomaar een brief versturen met verzoek tot indexatie, zonder rekening te houden met bovenstaande regels. Als de verhuurder renovatiewerken uitvoert om de energiezuinigheid te verbeteren wat leidt tot een beter EPC, kan deze opnieuw de indexatie doorvoeren. Dit verzoek tot indexering, kan niet teruggaan in de tijd, dus kan pas ingaan vanaf het nieuwe EPC. 

Cijfervoorbeeld nieuwe EPC-regelgeving 

Woning met energielabel A+, A, B of C

Indexering op 1 oktober 2022 is toegelaten.

Dus geïndexeerde huur vanaf 1 oktober 2022:
= aanvangshuur x index sept. 2022/index sept. 2019
= € 600 x 124,92/108,58
= € 690,29

Woning met energielabel D

Indexering is slechts toegelaten voor de helft op 1 oktober 2022

Dus geïndexeerde huur vanaf 1 oktober 2021:
= aanvangshuur x index sept. 2021/index sept. 2019
= € 600 x 112,29/108,58
= € 620,50

De nieuwe huurprijs bedraagt dus finaal (€ 620,50 + € 690,29) / 2 = 655,40 euro, waarbij € 620,50 de geïndexeerde huur is vanaf 1 oktober 2021 en 690,29 euro als volledig geïndexeerde huur vanaf 1 oktober 2022 (zoals voor woningen met label A+, A, B en C).

Woning met energielabel E of F of zonder EPC

Geen indexering mogelijk op 1 oktober 2022, dus bedraagt de geïndexeerde huur 620,50 euro vanaf 1 oktober 2021 en blijft deze verder geldig tot 30 september 2023.

Wat als de verhuurder geen EPC heeft?

De verhuurder mag dan niet indexeren tot er een EPC met een voldoende laag label wordt voorgelegd.

Wat na 30 september 2023?

Op dat ogenblik loopt de regelgeving ten einde en wordt er teruggekeerd naar de volwaardige indexatie zonder de link met energielabels. Bij de energieverslindende woningen zal de verloren gegane indexatie niet achteraf ingehaald kunnen worden. Hiervoor wordt een correctiefactor toegevoegd aan de indexatieformule.

Opgelet! Vanaf 1 oktober 2023 wordt er voor woningen zonder EPC-label en voor woningen met een D-, E- of F-label een nieuwe maatregel genomen, om te vermijden dat de huurprijsindexatie na verloop van één jaar opnieuw volledig speelt.

Wat als de verhuurder een EPC heeft van voor 1 januari 2019, waarop nog geen label staat?

De omrekening mag gemaakt worden naar een label op basis van het EPC-kengetal, uitgedrukt in kWh/m2. In dat scenario geldt:

  • Indexering aan 100% bij energiescores tot en met 300kWh/m2
  • Indexering aan 50% bij energiescores tussen 301kWh/m2 en 400kWh/m2
  • Geen indexatie voor energiescores hoger dan 400kWh/m2

Indien er tussentijds werken werden uitgevoerd aan de woning, is het ten voordele van de verhuurder om een nieuw EPC aan te vragen, aangezien de verwachting kan zijn dat de energiescore lager zal liggen.

Handige tip! Schat het energielabel van je woning in via deze tool: https://apps.energiesparen.be/test-uw-epc.

Hoe wordt dit gecontroleerd?

Er zijn geen specifieke controleurs vanuit de overheid aangesteld, aangezien de huurder gewoonweg kan weigeren om de index te betalen als er niet aangetoond wordt dat aan de nieuwe regeling is voldaan. Daarom is het van belang om op een indexatiebrief het EPC-label te vermelden met eventuele details zoals datum opmaak. In principe heeft de overgrote meerderheid van de huurders een EPC in hun bezit, aangezien de EPC-informatieplicht geldt sinds 2008/2009.

Hoeveel panden kunnen geen volledige indexatie doorvoeren?

Uit cijfers van het Vlaamse Energie- en Klimaatagentschap blijkt dat maar 26,46% van de uitgereikte EPC’s voor huurappartementen een label D, E of F hadden:

  • Label D: 13,38%;
  • Label E: 6,25%;
  • Label F: 6,83%.

Heb je vragen over jouw huurindexatie? Neem dan contact met ons op via huur@maesconceptimmo.be.