10 nieuwe vastgoedregels sinds 1 januari 2023

Het jaar 2022 is er eentje voor in de geschiedenisboeken. De oorlog in Oekraïne en Covid-19 eisten hun economische tol. De energie- en materiaalprijzen schoten de hoogte in, onzekerheid over levertermijnen en iedereen werd gemotiveerd om steeds energiezuiniger en duurzamer te wonen en leven. Is er beterschap op komst? Met een eerste stap in 2023, willen jullie graag weten wat dit nieuwe jaar met zich mee brengt. Wij zochten het voor je uit.

1) EPC nu ook nodig voor gemeenschappelijke delen middelgrote appartementsgebouwen

• Vanaf 1 januari 2023 moeten ook de middelgrote appartementsgebouwen (5 tot 15 kavels) beschikken over een EPC gemeenschappelijke delen.
• De wetgeving voor grote appartementsgebouwen met minstens 15 gebouweenheden ging al van kracht op 1 januari 2022.

Indien je als eigenaar of VME niet tijdig over een geldig EPC gemeenschappelijke delen beschikt, riskeer je een boete van 500 tot 5.000 euro. Daarnaast kondigt VEKA (Vlaams Energie- en Klimaatagentschap) voor het voorjaar 2023 controles op aanwezigheid van het EPC voor gemeenschappelijke delen aan.

Het betalen van deze boete geeft evenwel geen vrijstelling om over dit EPC te beschikken: de eigenaar of VME zal ook nog een erkend energiedeskundige type A moeten contacteren om een EPC gemeenschappelijke delen te laten opmaken, om een nieuwe sanctie te vermijden.

Tegen uiterlijk 1 januari 2024 moeten kleine appartementsgebouwen met minder dan 5 gebouweenheden (met minimum 2 appartementen) over een EPC GD beschikken. De syndicus zal de VME tijdig moeten informeren en bereidt het plaatsbezoek van de deskundige voor. Hierbij moet hij technische info, plannen, lastenboeken, facturen… verzamelen.

2) EPC-informatieplicht ook van toepassing bij ruil en niet-residentiële gebouwen

EPC-informatieplicht ook van toepassing bij ruil en schenking

Vanaf 1 januari 2023 zal een EPC vereist zijn bij een onroerende schenking en indien het eigendomsrecht van een gebouw via ruil wordt overgedragen. De verplichting om bij overdracht een EPC te overhandigen aan de verwerver wordt via deze wijziging uitgebreid naar ‘elke notariële overdracht in volle eigendom van een gebouw’.

EPC-informatieplicht ook voor niet-residentiële gebouwen (energiescore & energielabel van het gemeten aandeel hernieuwbare energie)

Vanaf 1 januari 2023 wordt het EPC voor (grote) niet-residentiële gebouwen ingevoerd. Vanaf dan zal je ook voor deze gebouwen een informatieplicht moeten respecteren.

Het EPC NR bestaat uit 2 onderdelen die elkaar aanvullen:

1. Een energiescore
2. Een energielabel van het gemeten aandeel hernieuwbare energie

Tot op heden moet enkel het eerste onderdeel meegenomen worden in de publiciteit.

3) Gewijzigde informatieplicht overstromingsgevoeligheid

Gebruik geactualiseerde overstromingskaarten

Vanaf 1 januari 2023 zullen notarissen en vastgoedkantoren geactualiseerde overstromingskaarten moeten gebruiken i.p.v. de kaarten daterend uit 2017. De nieuwe kaarten zullen meer informatie meegeven over het onderscheid tussen overstromingen vanuit zee, vanuit waterlopen of door intense neerslag en zullen telkens geactualiseerd worden, waardoor een overstromingsrapport slechts 1 jaar geldig is.

Verplicht overstromingsrapport

Het overstromingsrapport is een verplicht gegeven bij elke onderhandse en authentieke akte van verkoop of verhuring voor meer dan negen jaar. In het rapport vind je meer informatie terug over de overstromingsbron en de overstromingskans. Er zal een 2-ledige score terug te vinden zijn in het rapport, die beiden moeten vermeld worden wanneer je een woning verkoopt.

• P-score: voor percelen zoals een (bouw)grond, weiland, natuurgebied, bos…
• G-score: als het perceel bebouwd is, voor het gebouw of de gebouwen op dat perceel

De P(erceel)-score en G(ebouw)-score worden onderverdeeld in 4 klassen en naargelang de overstromingsbron (regen, vanuit de zee of vanuit rivieren): 

• A: geen overstroming gemodelleerd
• B: kleine kans op overstromingen onder klimaatverandering (sc2050)
• C: kleine kans op overstromingen onder huidig klimaat
• D: middelgrote overstromingskans onder huidig klimaat. 
  In dit geval zal je het volgende overstromingssymbool zien. Wanneer alleen het perceel onder deze klasse D valt en het gebouw niet, zal je een ander symbool in de publiciteit zien:

Klasse C en D zijn vergelijkbaar met de huidige effectief overstromingsgevoelige gebieden, waarbij D het meest overstromingsgevoelig is. Deze klasses zal je vanaf nu herkennen via symbolen die vermeld worden in vastgoedadvertenties. Via de Watertoets van de Vlaamse Overheid kan je checken wat de overstromingskans van jouw perceel (P-score) en/of gebouw (G-score) is. Daarnaast kan je ook een overstromingsrapport genereren.

Vanaf 1 april 2023 zullen notarissen en vastgoedkantoren dit overstromingsrapport ook moeten toevoegen bij elke onderhandse en authentieke akte van verkoop en verhuring voor meer dan negen jaar.

Zowel het perceel als het gebouw vallen onder klasse D.

Enkel het perceel valt onder klasse D.

4) Nieuwe inkomensgrenzen voor Mijn VerbouwPremie & Mijn VerbouwLening in het Vlaams Gewest

Vanaf 1 januari 2023 zullen er nieuwe inkomensgrenzen gelden voor mijn VerbouwPremie en Mijn VerbouwLening in het Vlaams Gewest. De inkomensgrenzen worden aangepast aan de snel oplopende index. Bij de premieaanvraag wordt er rekening gehouden met het meest recente aanslagbiljet beschikbaar op de datum van de premieaanvraag. Hierbij is het belangrijk om te weten dat facturen niet ouder dan 2 jaar mogen zijn.

5) Slechte energiescore, dan moet je binnen de 5 jaar renoveren

• Wat is een verplichte renovatie?

  • Met een slechte energiescore wordt een huis of appartement bedoeld met een EPC-scorde van E of F kreeg opgeplakt. Dat gaat meestal over woningen met daken die niet geïsoleerd zijn, geen vloerisolatie hebben, enkelglas of verouderd dubbelglas. De bedoeling is dat woningen of appartementen die vanaf dit jaar verplicht moeten gerenoveerd worden tot label D.

• Zal deze maatregel nog verstrengen?

  • Vlaanderen heeft opgelegd dat deze maatregel zal verstrengen. Het wordt dus hoe langer hoe strenger.
    • Vanaf 2028, moet je naar label C.
    • Vanaf 2040 naar label A voor een huis en B voor een appartement.
    • Vanaf 2045 naar label A voor een huis en A voor een appartement.

• Voor wie geldt deze renovatieverplichting?

  • Bij het verlijden van authentieke aktes van een notariële overdracht in volle eigendom, zoals een aankoop, schenking…
  • Bij het vestigen van een opstalrecht of het vestigen van een erfpacht
  • De aktedatum is hierbij bepalend.

• Uitzonderingen

  • Gebouwen die binnen de 5 jaar gesloopt worden
  • Onroerend erfgoed zoals beschermde gebouwen
  • Verkoop van aandelen van jouw (patrimonium)vennootschap waarin vastgoed zit
  • Ook bij het erven van een woning, speelt de verplichting niet. Opgelet: beslis je nadien om jouw geërfde woning te verkopen, dan zal de renovatieverplichting wél aan de orde zijn.

• Hoe wordt dit gecontroleerd?

  • Je zal een nieuw energielabel moeten laten op maken. Als je een huis koopt, staat het EPC-label in de akte en zal dit gecontroleerd worden of het oude label verbeterd is. Er staan vrij strenge boetes op van 500 tot 2.500 euro boete.

• Wat voor appartementen?

  • Ook appartementen moet je renoveren, maar voor je woont er natuurlijk niet alleen. Als je de gemeenschappelijke delen wilt renoveren, beslis je er met meerdere over. Dat zorgt dat het iets complexer wordt.

• Wat als je woning verhuurd is?

  • Koop je een woning aan die is verhuurd? Dan moet jouw huurder toelaten dat je de nodige renovatiewerken doet om tot een EPC-label D te kunnen komen. Doet hij dit niet, dan kan je je tot de Vrederechter wenden om dit af te dwingen. Sowieso is het ook aangeraden om na het afronden van de werken, een nieuwe plaatsbeschrijving op te maken zodat de toestand van de woning duidelijk vastligt en er bij het einde van de huurovereenkomst geen discussie kan zijn over eventuele schade.

Verplichte renovatie eensgezinswoningen

Verplichte renovatie appartementsgebouwen

6) Renteloos renovatiekrediet is veranderd

Volledige terugbetaling van de rente wordt vervangen door een rentesubsidie en hoe beter je renoveert, hoe hoger de subsidie zal zijn. Stel dat je renoveert tot label D, zal je 2% terugkrijgen. Om dat concreet te maken: Als je een woonkrediet aangaat met een rentetarief van 4% zal je dus 2% punt terugkrijgen. Renoveer je tot C gaat dit om 2,5%, tot B om 3% en tot A tot 3,5%. Dat kan wel heel erg van pas komen, want tegenwoordig als je een lening op 20 jaar met een vaste looptijd aangaat, mag je al gemakkelijk rekenen op een 3 tot 3,5% rente. Het is dus niet renteloos, maar de overheid betaalt wel een deel terug.

• Wat zijn de voorwaarden?

  • Enkel in combinatie met een hypothecaire lening die je bij de bank afsluit.
  • De looptijd mag niet langer zijn dan de eigen hypothecaire lening. Dit hangt dus aan elkaar vast.
  • Maximaal 20 jaar
  • Maximaal bedrag 60.000 euro lenen (voor label A) en tot 20.000 euro (voor label D). De rest zit ertussen.

7) Meer en grotere waterputten op de Vlaamse percelen

Vanaf 2023 bepaalt de oppervlakte van je dak het volume van je verplichte regenwaterput. Wie grondig renoveert zal dus ook een waterput moeten installeren, dus niet enkel degene die aan nieuwbouw of heropbouw zullen doen en de put zal ook groter moeten zijn als je dak groter is. Het komt erop neer dat als je een dak van ongeveer 80m²  hebt, dan moet je een put van 7500 liter voorzien, bij een dak van 120 m² zelfs een put van 10.000 liter. Je kan gemakkelijk op www.groenblauwpeil.be zien hoe groot je waterput moet zijn.

De oppervlakte van je dak bepaalt het volume van je regenwaterput

8) Ereloon notaris daalt

Sinds 1 januari zijn de erelonen van de notarissen hervormd. Vastgoedtransacties worden hierdoor zo’n 1.000 euro goedkoper. Voor zorgvolmachten worden er vaste erelonen ingevoerd, maar de totale kost zal niet noodzakelijk dalen.

• Voor wie een gezinswoning van:

  • 100.000 - 350.000 euro koopt krijgt gemiddeld 1.000 euro korting
  • 350.000 euro – 850.000 euro koopt, zal de korting gradueel verlaagd worden
  • Meer dan 850.000 euro koopt, ontvangt geen korting

• Voorwaarden:

  • Geldt enkel voor particulieren, niet voor vennootschappen. De nieuwe tarieven gelden voor verkopen uit de hand, maar ook voor openbare verkopen, kangoeroewoningen en co-housingpanden.
  • Dit moet je enige woning zijn en je moet er zelf in gaan wonen

• Waaruit bestaat de korting?

  • De korting heeft drie bestanddelen:
    • Een vermindering van gemiddeld 10% op het ereloon van de notaris voor de koopakte
    • Een vermindering van 20% op het ereloon van de notaris voor de kredietakte
    • Een vast bedrag voor de dossierkosten die de notaris mag aanrekenen voor beide akten. Wat dit onderdeel betreft, gaat het om 750 euro voor de eerste akte (verkoop of krediet) en 550 euro voor de bijkomende akte (krediet, hypothecaire volmacht).
  • Wat met akten zoals de zorgvolmacht, de akte van erfopvolging en de aanvaarding van een erfenis onder voorrecht van boedelbeschrijving?
    • Voor deze akten geldt een vast ereloon van 195 euro
    • + 125 euro bij een akte van erfopvolging per onroerend goed in de erfenis
    • + 100 euro bij een zorgvolmacht als er twee lastgevers zijn

9) Verlenging van de voordelen van slopen en heropbouwen

Een woning slopen en heropbouwen is in sommige gevallen voordeliger dan renoveren. Met het verlaagde btw-tarief van 6% in plaats van 21% stimuleert de regering de bouw van nieuwe energiezuinige huizen. Maar helaas komt niet iedereen in aanmerking voor dat gunstige btw-tarief. Gelukkig kunnen zij die naast het voordeeltarief grijpen nog tot eind 2023 een beroep doen op de verlengde slooppremie van 10.000 euro.

10) Strengere energie-eisen

Om de energiedoelstellingen van 2050 te halen, moeten we fossiele brandstoffen achterwege laten en de definitieve overstap maken naar hernieuwbare energie. In 2023 worden de energie-eisen opnieuw aangeschroefd. Wie vanaf 1 januari 2023 een bouwvergunning voor een ingrijpende energetische renovatie aanvraagt, moet minstens 20 kWh per m² bruto vloeroppervlakte uit één of meerdere hernieuwbare bronnen halen.

Ook voor nieuwbouwwoningen worden de energie-eisen steeds strenger. Wie in 2025 een omgevingsvergunning aanvraagt voor een nieuwbouwwoning zal geen gasaansluiting meer kunnen krijgen. Enkel verwarmen via een warmtepomp, biomassaketel, elektrisch verwarmingstoestel of warmtenet is vanaf dan mogelijk. 

In 2023 kan je nog steeds je woning aansluiten op gas. Toch zal je minstens 15 kWh/m² aan zonne-energie moeten voorzien.

Een hele boterham aan nieuwe regels! Geraak je er niet meer goed aan uit of heb je vragen? Neem gerust contact met ons op via 056/722.180 of via [email protected].